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浅论商业银行个人住房抵押贷款风险

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  篇一:浅论商业银行个人住房抵押贷款风险

  摘要:我国房地产业快速发展促使住房抵押贷款规模不断扩大,个人住房抵押贷款已经成为商业银行贷款发放的重要组成部分,由此对贷款的风险管理提出了很高的要求。文章分析了我国个人住房抵押贷款的发展现状,并将中美两国的个人住房抵押贷款风险进行比较,从美国次贷危机中找出启示,在此基础上提出具体可行的防范个人住房抵押贷款风险的对策。

  关键词:商业银行;住房抵押贷款;风险

  Abstract: The rapid development of China's real estate industry to promote mortgage expanding, individual housing mortgage loans has become an important part of the commercial bank loans, and thereby risk management of loans made high demands. This paper analyzes the current development of individual housing mortgage loans, and to compare the risk of personal housing mortgage loans in the United States and China, to find inspiration from the US subprime mortgage crisis, put forward specific and feasible to prevent individual housing mortgage loans on the basis of Measures of risk.

  Keywords: commercial banks; mortgage; risk

  近年来,我国经济的快速发展,城市化进程的加快,居民收入水平的提高以及居民对改善居住条件的渴望,促使我国房地产业迅速发展。与此同时,我国商业银行个人住房抵押贷款业务的增长规模也相应加快,个人住房抵押贷款已经成为银行发放贷款的主要领域之一。美国次贷危机打破了住房抵押贷款是优质资产的神话, 同时也给了我国房地产市场及商业银行一个很好的警示,对此我们应该引以为鉴。

  一、我国商业银行个人住房抵押贷款业务发展现状

  近年来,个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”,被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段,个人住房抵押贷款已成为商业银行重点拓展的贷款投向。1998-2009年,住宅年销售额平均增长率达到35%以上(1998年为2007亿元,2009年为43900 亿元),然而,同期的城镇居民可支配收入的年平均增长率却只有10.1%(1998年为5425元,2009年为17175元),两者间悬殊的增长差距再加上政府启动内需的政策,极大地促进了住房抵押贷款这一金融产品需求量的增长。2001-2009年我国个人住房抵押贷款及居民人均可支配收入情况见表 1。

  从表1我们可以发现,2001年以来,城镇居民人均可支配收入在逐年增加的同时,个人住房抵押贷款每年期末余额基本上都呈现发展迅猛的态势,而且其增长率高出收入增长率很多。原因是近年来我国房地产市场的高涨、房价飙升大大超出了人均收入水平,房贷市场便顺势迅猛发展了起来。截至2007年底,个人住房抵押贷款作为银行消费信贷业务中所占权重最大的一种贷款种类,年末余额已达到30128亿元,个人住房抵押贷款余额占金融机构全部人民币贷款余额的比重一直稳步上升,2007年末首次超过10%。

  2008年金融危机的影响开始波及全球,我国国民经济各方面均受到不同程度的冲击,GDP增速减缓,居民可支配收入增长率也出现下滑,我国房地产市场有所调整,商品房成交量减少,房屋价格涨幅有所回落。受房地产市场、个人信贷需求趋降等因素影响,个人住房抵押贷款2008年末余额29800亿元,首次出现下降,占消费性贷款余额的比例比2007年同期下降了2个百分点。

  2009年,为应对国际金融危机,我国采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。商品房销售面积增幅持续增加,房价同比涨幅自6月份开始上涨后不断走高。部分城市商品房销售猛增、价格上涨的特点表现得更为明显。在市场变化的影响和政府大力采用宏观调控手段的作用下,全国房地产信贷也出现较快增长。商业性房地产贷款余额快速增长,个人购房贷款持续回升。2009年末,个人住房抵押贷款年末余额达到47600亿元。

  商业银行之所以积极发展个人住房抵押贷款,主要原因有两点:一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持;二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产,不良贷款率极低,比批发类贷款风险小得多。事实上,个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然,它是同经济环境等因素密切相关的。

  二、中美两国关于个人住房抵押贷款风险的比较

  (一)房地产金融市场风险

  我国房地产金融体系和美国相比相对简单,地产金融参与者相对单一。目前,我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠银行贷款,这种单一地产金融机制,使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。各商业银行既没有建立客户分级体制,也没有对抵押贷款进行分级,个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使银行对客户的选择是单方面的,个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准,在具体掌握过程中,对符合准入条件的客户,基本上给予全部的优惠条件,缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。

  (二)利率风险

  从2004年6月开始的两年时间里,美联储连续17次提息,利率大幅攀升加重了购房者的负担,美国房贷市场逐步出现自2001开始异常火爆后的降温现象,而楼市的低迷正是引发此次次贷危机的导火索。与美国房地产发展相类似的是,我国央行从2004年10月开始连续8次加息,尽管单独一次加息增加的还款额不算大,但多次加息后购房人累积的房贷负担已不小,一旦房价出现波动,违约情况必然大增。这与美国次贷危机的诱因一致,一旦房地产市场出现降温,购房者因此而无法及时还贷,房地产抵押贷款的风险将大量暴露。

  (三)信用风险

  我国没有美国的次级按揭贷款制度,但并不能否认我国存在着相似制度。“假按揭”,就是一种欺骗行为,主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资,如挪用到房地产开发,或者进入股市,导致商业银行信贷风险大幅上升。这种骗贷行为,很大程度上导致了我国个人住房抵押贷款不良贷款率的上升。在我国房贷体系尚处在发展的过程中,信用风险不容小觑。

  (四)银行的风控管理水平

  我国银行的风险管理水平较低,征信系统反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足,且信息失真问题非常严重。基础数据的缺失使得我国金融机构进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系失去了依据和基础。国内很多银行为争夺市场,通过降低审批标准、简化贷款流程等手段放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入,而且创新出了气球贷、房贷休假等前期还款压力小、后期按揭成本上涨的贷款产品,增大了房贷资产的风险。这些与美国次级贷款机构预期房价不断上涨而降低信贷审批标准的行为如出一辙。

  (五)结构性风险

  美国次贷风险的暴露是由于房地产泡沫的破灭,而我国存在同样的隐忧。不过由于目前经济仍处于繁荣高涨的发展阶段,公众对增长的预期非常乐观,因而并未出现调整迹象。一旦出现重大的负面消息,风险就会完全暴露出来,改变投资者的市场预期,从而造成整个宏观经济的系统性风险。

  我们还没有真正经历过房价大幅下降而导致抵押物不足值的情形,因此国内银行对住房按揭贷款的风险管理水平还没有经受过检验。目前按揭贷款的风险被掩盖了,正如美国次贷市场在2006年以前也是一片大好。然而,自2006年以来,美国的房价出现大幅度下滑,其实只是5%-10%的下跌而已,却能使占总按揭量1/4的次级按揭市场崩溃,尽管房价下降并不是唯一的原因,但是杀伤力足显。

  此外,还有政策风险、法律风险等一系列风险都是我国现阶段个人住房抵押贷款业务发展过程中存在的风险,需要我们加以防范。

  三、个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议

  (一)制度建设及风险意识方面

  第一,应当高度重视住房抵押贷款的风险。我们必须从美国次贷危机中汲取教训,切实加强和改进房地产信贷管理。管理的具体措施可以分为两个方面:一方面对新的住房抵押贷款实行严格的审核制度,提高贷款条件;另一方面要做好现有房贷价值的重估和压力测试,适时调整风险拨备,加强银行的住房抵押贷款风险意识,防止出现类似美国的次贷危机。

  第二,必须科学推进金融创新。美国的次级抵押贷款和次级债,蕴涵着大量的金融创新,金融创新工具本身并没有问题。但在金融创新过程中,控制杠杆是分散业务风险的前提,是控制创新业务风险范围的必须。美国次级债危机很大程度上反映出次级抵押贷款市场制度上的不完善。而制度不完善带来的风险往往是系统性的,破坏力极强且不易扭转。

  因此,我国在推行住房抵押贷款证券化的同时要重视市场制度建设,把商业银行审慎经营与金融创新有机结合起来,杜绝出现追求利润、忽视风险的非审慎经营行为。

  第三,应切实加强对金融机构的监管。次贷危机反映出美国规制性监管模式的滞后性和不灵活性。我们必须吸取美国的经验教训,在坚持以规制性监管为主的基础上,实现规制监管与原则监管的有机结合。

  第四,应当积极弥补我们在信息和分析方面的局限性,对怎样度量住房抵押贷款风险、怎样确定住房抵押贷款风险报酬等问题进行深入的研究,通过信用评价分析来客观地认识贷款证券的信用程度和风险水平,并积累与抵押贷款评级机构沟通合作的相关经验。

  同时,必须建立起严格的金融创新产品透明度监管标准和公正的信息披露与信用评估机制,稳健推进我国住房抵押贷款证券化与其他结构性金融工具的开发运用,保持金融创新与金融可持续发展的一致性。第五,密切关注行业经济与利率等相关政策导向。要警惕为应对经济周期而制订的宏观政策对某个特定市场的冲击。

  贷款收紧对房地产开发企业的影响,很可能造成开发商资金链断裂;还款压力的提高对抵押贷款申请者的影响,可能造成抵押贷款违约率的上升。而这两方面的影响最终都会汇集到商业银行系统,造成商业银行不良贷款率上升,作为抵押品的房地产价值下降,最终影响到商业银行的盈利性甚至生存能力。

  (二)操作环节方面

  首先,把握好信贷关卡。审视美国次贷的贷前尽职调查,贷款机构恰恰就是对不适合条件的借款人提供了贷款。我们应该从中吸取很好的教训,银行永远不要懈怠贷前尽职调查,银行贷前尽职调查的主要作用就是避免对不适合贷款的客户提供信贷支持。

  其次,不要过分依赖第二还款来源。次贷是建立在房屋静态价值,而非借款人真实偿还能力的基础之上的。因此,除了注重自身流动性风险的管理以外,银行对于客户现金流的管理,即对于客户第一还款来源的关注永远要摆在信贷管理的首位。再次,减少对风险转移的依赖。

  将风险转移给愿意并有能力承担的投资者是资产证券化的初衷,但实际上风险转移并未降低风险,更不意味着风险消失,而是使风险以一种更加复杂的形式出现。

  美国的次贷危机的影响还在继续,值得我们反思的东西太多。我们需要汲取的教训是,无论是基于庞大系统工程的金融创新,还是日复一日反复操作的传统业务,永远都要重视风险管理的基础性工作。

  参考文献:

  1、王福林.个人住房抵押贷款违约风险影响因素实证研究[D].浙江大学管理学院,2004.

  2、张文花.美国次级债危机对我国个人住房抵押贷款业务的警示[D].吉林大学管理学院,2008.

  3、杨红.我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析――美国次贷危机对我国的启示[J].财贸研究,2008(1).

  4、罗力力.我国个人住房抵押贷款风险控制问题研究[J].黑龙江对外经贸,2009(7).

  5、张大龙.基于我国个人住房抵押贷款风险防范问题的研究[J].江西金融职工大学学报,2009(3).

  6、徐艳.浅析我国商业银行个人住房抵押贷款风险的若干问题[J].青岛职业技术学院学报,2009(2).

  篇二:我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析与防范

  摘 要:从介绍我国个人住房抵押贷款发展现状入手,分析商业银行个人住房抵押贷款存在的主管风险和客观风险,并提出几点相应的风险防范措施,以期对降低我国个人住房贷款风险和完善个人住房贷款业务有一定的促进意义。

  关键词:个人住房抵押贷款;风险分析;风险防范

  一、引言

  随着我国金融业的迅速发展和住房制度改革的深化,自2000年以来,中国城镇居民的购房热情不断升温,住房金融业务得到了快速发展。在这将近十年的时间里, 个人住房贷款以其可靠的担保、较高的收益、较低的风险受到了各家商业银行的青睐,在银行贷款中所占的比重日渐提高,已成为我国商业银行一个重要的信贷业务种类,给商业银行带来了巨大的经济效益。

  商业银行的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房消费的购买力等方面,都起到了积极的作用。但是,个人住房贷款存在着对象多、范围广、流动性差及期限长的特点。同时,目前我国个人住房贷款还存在基础设施建设落后,个人征信系统尚未建立等问题。所以,这在一定程度上给商业银行带来了风险隐患,需要我们重新对商业银行个人住房贷款业务的风险状况进行认真地分析。

  二、我国个人住房抵押贷款发展现状

  目前,我国房屋贷款业务发展迅速,具体数字如表一所示,2003年贷款余额为11780亿元,到2008年贷款余额增加到33000亿元,增加了21220 亿元,增加速度很快,同期增长数稳中有升,近两年来也上升迅速,可以说,我国房地产市场发展势头迅猛,并一直保持了良好的发展势头。

  因为我国个人住房抵押贷款的发展非常迅速,各大商业银行都想在这块市场里占据有利地位,所以相继扩大了个人住房贷款在本银行全部贷款所占的比例。然而,因为个人住房抵押贷款规模的扩大,其潜在风险也相应加大。

  三、商业银行个人住房抵押贷款存在的风险分析

  (一)个人住房抵押贷款的客观风险因素

  1.市场风险

  市场风险是指因市场变化给银行带来财务损失的可能性。主要包括:利率风险、汇率风险等。利率风险是指银行的财务状况在利率出现不利的波动时所面临的风险。针对个人住房贷款而言,当资金市场出现利率攀升时,由于按照目前规定,个人住房贷款利率必须到次年初才能调整,在未调整期间,银行利息收人减少,导致效益下降。汇率风险是指由于外汇价格变动给银行带来损失的可能性。

  2.地区差异风险

  各地区政策不统一,同样造成银行资金风险。地方法规不健全使银行推出产品和出台制度规定无法完全顾及地区差异,导致出现贷款风险。如各地对抵押登记的规定不尽相同,有的地区房产、地产分开办理抵押登记手续,操作十分不便,容易形成贷款风险。

  3.贷款法律风险

  贷款法律风险是指在具体的贷款过程中,因操作行为出现文书违法或法律瑕疵而使整个贷款行为不受法律保护,直接或间接导致贷款损失的风险。在现阶段,我国商业银行面临的法律风险尤为突出,主要体现为《担保法》条款不能有效防范贷款风险,如借款人违约时,抵押权人若将抵押物拍卖,担保法规定,必须先与抵押人协商一致;抵押物未经财产共有人同意,借款人一旦不还款,银行在处置抵押物时,将产生法律纠纷,形成贷款风险等。

  (二)个人住房抵押贷款的主观风险因素

  1.信用风险

  个人住房抵押贷款的申请和执行过程中,存在很多可能导致申请人最终不能或者不愿按期偿还贷款本金和利息的因素,既有主观的,也有客观的,最终形成信用风险。在我国,个人住房抵押贷款信用风险主要表现为:借款人在申请个人住房抵押贷款时提供虚假不实的资料。

  某些借款人为了取得银行贷款,有意提供与实际情况不符的虚假资料,而其实际还款能力并不强甚至根本无法偿还,从而造成贷款违约,是形成信用风险的主要方面。具体途径主要有以下几种。

  第一,虚高评估抵押物(房产)的价值

  按照我们国家的个人住房信贷政策,购房者在购房时,可以根据具体情况只支付房产价值一定比例的款项,剩余比例款项可以通过申请银行的个人住房贷款进行支付。该政策为一部分购房者提供了可乘之机,只要购房者能够通过某些渠道使得体现在出具给商业银行的证明材料上的所购房产价值高于该房产的实际价值,便可按政策套取到银行的高额贷款,即以虚高评估房产价值套取银行贷款。

  第二,利用他人身份证,偷梁换柱搞假按揭

  假按揭是指开发商为资金套现,将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下,从银行套取购房贷款。

  办理假按揭的程序一般为:开发商通过给付身份证持有人一定数额的报酬,有偿使用对方身份证,并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字,签字完成,银行即根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议,包括开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。假按揭贷款是商业银行经由开发商发放无真实借款主体且担保不落实的长期房地产贷款,是商业银行发放零售贷款中的典型违规行为,这使得开发商在房地产开发过程中所面临的巨大风险转嫁给了商业银行。

  2.策略风险

  任何行业的发展都有一个周期问题,房地产行业也不例外,超常发展就可能有相应回调。在当前房地产行业大发展的阶段,如果银行将过多的信贷资源投入进去,将来就可能面临巨大的策略风险。因此,商业银行要根据各自情况对房地产的信贷投入比例进行总量控制。同时,还要加强行业分析,关注宏观政策对房地产业的影响,防止盲目跟风,盲目决策,以规避策略风险。

  3.操作风险

  近年来,由于个人房地产信贷受到政策激励,在相关配套政策并不完善的情况下出现了爆炸式发展,操作风险日渐显现。银行内外勾结,骗取贷款的案件时有发生,基本的操作手段是买卖双方虚增标的物估价;贷款到位后,违约拖欠银行贷款;将严重高估的地产作为抵押物转移给银行,最终使银行实际形成巨大亏空。

  四、商业银行个人住房抵押贷款的风险防范措施

  (一)主观风险因素的对策研究

  1.建立个人信用制度,控制借款人违约风险

  我国的个人信用制度建设是在“九五”末期国内市场出现疲软、内需不足的形势下提出并开始起步的,是随着商业银行个人消费信贷业务的增加而产生的客观要求。随着我国商业银行消费信贷业务的开展和整顿市场经济秩序的深入进行,个人信用制度建设取得了一定进展。

  一些发达国家个人信用制度建设己有100多年的历史, 形成了科学化、规范化、法制化的运行机制,完善的个人信用制度已成为发达国家市场经济正常运行的坚实基础。为此,我们应该借鉴国外的成功经验,结合国内现实,建立起符合我国国情的个人信用制度。

  2.银行自身完善风险管理机制,杜绝风险漏洞

  主要包括控制按揭成数和房地产信贷增长速度;对借款人进行严格的贷前审查;签定回购或债权转让条款;严格控制开发商贷款风险;坚持较高的资本充足率;强化不良资产处置等。

  (二)客观风险因素的对策研究

  1.健全房地产金融的法律、法规体系

  完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。目前,我国房地产金融领域的立法始终处于滞后状态。为此,对于房地产金融的立法,第一要出台专门的监管规定和办法,以加强对商业银行个人住房贷款的监管力度;第二要修改和完善“证券法”,以健全房地产抵押贷款债券发行和转让制度;

  第三要修改和完善“担保法”、“保险法”,完善“个人住房贷款操作规程”、“个人住房贷款客户评价暂行办法”、“个人住房贷款一级审批操作规程”、“个人住房贷款贷后管理办法”和“个人住房贷款档案管理办法”等一系列规章制度,并尽早将信用立法提上议程,以完善房地产金融领域的担保体制及个人信用制度;第四要完善现有财产保险制度,增加住房抵押贷款保险的种类,降低贷款申请人负担。

  2.大力发展商业性住房抵押贷款保险

  我国的房地产金融要发展,必须建立起适合国情的房地产金融保险制度,以增加抵押物的担保能力,降低个人住房贷款风险。为此,第一要大力发展商业性住房抵押贷款保险机构,政府应对保险公司经营住房抵押贷款保险实行政策倾斜;第二要开发新险种;第三要鼓励借款人积极投保,对自愿投保住房抵押贷款保险的借款人,商业银行应给予适当放宽贷款期限、提高贷款额度、降低利率、采取灵活多样还款方式等优惠政策。

  3.建立住房贷款担保机构

  消费信贷与其他贷款不同,借款人是一个消费者,贷款购买的是超过其即期收入限度并较长时间才能归还贷款的财产或耐用消费品。因此,在发放消费贷款时,用抵押、担保做还款保证显得十分必要。

  (三)风险防范的创新思路

  资产证券化是广义的资产证券化的重要组成部分,是指发起人将缺乏流动性、但具有某种可预测现金收入属性的资产或资产组合(即“基础证券”),出售给特定的发起人,或者将该基础证券信托给特定的受托人,通过创立一种以该基础资产产生的现金流为支持的一种金融工具或权利凭证(即资产支持证券),在资本市场上出售变现该资产支持证券的一种结构性融资手段。

  资产证券化的最主要形式就是住房抵押贷款证券化(Mortgag Backed securitization,MBS),指的是商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构(Special Purpose Vehicle,SPV),该机构以其收购的住房抵押贷款为基础而在资本市场上发行证券的行为。

  证券化流程主要包括以下几个步骤,即发起人选择证券化的基础资产,构建资产池;设立特殊目的载体(SPV);发起人将资产组合转移给SPV;进行信用增级;评级机构进行信用评级,进行证券销售;现金流管理及偿付。

  住房抵押贷款证券化(MBS)成为国际金融创新发展的重要趋势。引入住房抵押贷款证券化能够解决我国金融体系功能错位,促进资本市场功能完善,化解商业银行的流动性隐患,还能给商业银行带来多方面的收益,同时为民间资本和各类保险等机构资金进入银行信贷领域开辟一条间接渠道。

  五、结束语

  本文在对影响我国商业银行住房抵押贷款的主观因素和客观因素进行分析的基础上,总结得出以下结论:

  第一,我国商业银行个人住房抵押贷款中的风险因素可以按照主观风险因素与客观风险因素进行细分,主观因素与客观因素所采取的分析方法、预防措施都不尽相同。认真做好主观因素与客观因素的分析,有助于找出我国商业银行个人住房抵押贷款各风险因素的内在联系,有助于商业银行进行风险分析时更加明细,便于从操作流程上进行有针对性的调控措施。

  第二,我国应尽快建立完善的个人信用体系的管理模型,商业银行可以根据未来自身的实际情况,制定相应的个人住房抵押贷款指导性操作流程,建立相应的违约预警机制和因地制宜的违约风险控制方针。

  第三,通过对加强立法的呼吁,以及风险分散机制的建立,降低客观风险。目前我国住房金融服务网络及其他服务体系和配套政策措施尚未完善,办理抵押贷款过程中的手续代理、资信调查、房屋评估和风险管理等方面效率较低。在客户支付能力产生困难时,无法及时变现,造成还款时间延误,形成了并非客户主观意愿造成的信用风险。风险分散的具体操作表现形式,目前能够较快实现的模式是担保公司与保险公司等。如果保险、担保公司与银行合作,对于个人住房贷款的风险分散,将会带来积极地促进作用。

  在解决商业银行个人住房抵押贷款风险的主观因素和客观风险因素的同时,还要逐步推行住房抵押贷款的证券化,并大力发展个人住房抵押贷款二级市场,组合出售自身的住房抵押贷款,或者通过市场这一平台进行资产证券化或抵押贷款证券化,化解个人住房抵押贷款资金流动性差的风险,提前收回商业银行的贷款资金,盘活信贷资产,增强自身资金的流动性,同时又转移了违约风险。

  参考文献:

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  [4](美)亨利·范·格罗索尼亚·布雷约维克·布拉塔诺维克.银行风险分析与管理[M].北京:中国人民大学出版社,2005.

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