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物业管理毕业论文

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  物业管理毕业论文怎么写,欢迎阅读出国留学网小编整理提供的物业管理毕业论文范文。

  篇一:浅析我国物业管理的现状和发展趋势

  摘要:近年来,随着我国房地产业的日渐成熟,以从事房地产业管理为基础的物业管理,蓬勃发展起来,并逐步成为我国市场中最具竞争活力、最有投资潜力的行业。分析我国目前的物业管理的现状及发展趋势,对于完善我国的物业管理以及提升物业管理水平均具有现实意义。

  关键词:物业管理;现状;对策;发展趋势。

  随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高,近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要,物业服务企业应运而生,并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式,是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的,它是房地产生产、流通、消费领域的延续,也是房地产产业的一个重要分支。

  物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制,适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物,受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响,其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。

  一、我国物业管理的现状及存在的问题。

  物业管理是一个充满生机和活力的现代的住房管理模式,我国从1981年3月起在深圳试点开始到现在已经有20多年的历史。在这20多年的时间里,物业管理这个行业一直奏响发展的主旋律,在发展的道路上不断前行,行业自身不断发展壮大,日益受到社会的认同和业主的接受与欢迎。

  目前我国物业管理行业无论是企业数量、从业人数、人员素质、覆盖范围,还是经营能力、服务水平、服务内涵都在不断提高和增强,中国物业管理行业积极探索和创建既符合国际惯例,又适合中国国情和社会特点的物业管理模式,同时我国物业管理仍存在许多问题。

  (一)物业管理立法滞后,理论体系不够健全。

  物业管理是一个新兴的行业,我国相关的法规建设十分滞后,这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突,也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化,住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中,开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系,他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任,这些都需要在法律上予以界定。

  并且,规范和约束业主与业主之间,管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的,必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法规体系,通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来,确保物业内的公共利益不受侵害。因此,尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系,已成为物业管理发展的一个很重要问题。

  (二)物业管理市场竞争机制尚未形成。

  物业管理招投标管理不规范,基本是谁开发谁管理,未形成市场竞争机制,主要表现在:小区竣工交房阶段业主入住较少,基本是开发商自行选聘物业,在业主入住达到一定规模后,小区成立业主委员会难度较大,业主很难选聘自己满意的物业公司。

  (三)物业管理收费难且不规范。

  物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前,物业管理表现比较突出的两个问题是:―是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置,也造成收费困难。二是收费行为不规范。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施,有些物业管理企业忽视业主的合法权益,多收费,乱收费。

  (四)物业管理发展的区域性不平衡。

  我国沿海地区、发达地区物业管理服务发展较快,运作也比较正常;而在边远落后地区,物业管理服务的体系还没有建立,有的地方甚至还没有实行物业管理服务。这就造成了我国物业管理发展的严重不平衡,不利于我国物业管理企业的发展。

  (五)物业管理人员素质不高,并缺乏专业人才。

  目前,我国物业管理从业人员的知识结构层次不高,物业管理人员的业务水平有限,物业管理人员的综合素质偏低。物业管理人才对物管企业来说至关重要,管理人员素质的高低,不仅影响到物业管理的服务质量水平,而且关系到企业的长期可持续发展。

  二、我国物业管理发展的若干对策。

  1、要求政府部门尽快建立统一的物业管理法规,完善物业管理的法律体系,使物业管理做到有法可依,有章可循,能够依法运行。明确区分开发商、业主、物业公司之间的责、权,以减少纠纷,更好地维护各方利益,从而促进物业管理企业的不断发展壮大。

  2、政府加大监管力度,推行物业管理的市场化进度,严格实施招投标制度,由业主来选择信得过、能够提供质价相符服务的物业管理企业,通过各物业公司之间的良性竟争来提高行业的整体水平。

  3、着重加强边远落后地区的物业管理建设,广泛宣传物业管理的相关知识,提高社会各界对物业管理的认识。运用广播、电视、报纸等传媒,通过多种形式,大力宣传物业管理的作用和意义。只有提高了人们对物业管理的认识,才能更好地促进物业管理产业的蓬勃发展。

  4、提升人员素质,做好人才储备。物业管理不仅涉及面广,而且专业性强,需要多方面的专业人才,并具备相应的专业知识、专业技能和现代化管理手段。人才是企业发展的动脉血,要适应市场的需要,就必须在人员培训上下功夫,制订切实可行的培训计划,坚持理论和实践相结合的原则,进行定向培训、专业培养,提升队伍素质,以适应物业管理市场的需求。

  三、我国物业管理的发展趋势。

  针对目前我国物业管理的现状,随着我国经济的高速发展,未来的物业管理企业必将向着社会化、专业化以及智能化和信息化的方向发展。

  (一)物业管理的社会化。

  物业管理涉及面比较广,业务也比较繁杂,物业服务公司既可以承担全部业务,也可以把专业性比较强的部分服务项目分离出去,委托专业公司来完成。物业服务公司主要进行组织、协调和管理,物业管理社会化是以物业的所有权和管理权相分离以及社会分工发达为前提的。物业管理职能的社会化大大方便了业主和使用人,使广大业主和使用人能集中精力投入到他们自己的工作中去,从而为社会创造更多的财富。

  (二)物业管理的专业化。

  物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理,除了物业管理公司从事专业服务外,绿化公司、保安公司、清洁公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势。物业管理公司仅仅是一个管理机构,而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司,这有利于提高城市管理的专业化和社会化程序,并能进一步推进城市管理向现代化管理方式转换。

  (三)物业管理的智能化与信息化。

  物业管理的智能化与信息化是物业管理的必然趋势。在沿海城市、大城市的一些物业公司在物业管理中,运用现代控制技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施设备、物业环境、物业消防、安保等的自动控制和集中管理,全面提升企业水平,打造了自己的服务品牌,实现了规模化、节约化经营模式,把竞争对手远远抛到后面,抢占了市场先机。因此其已成为当前物业管理企业竞争制胜的关键筹码。

  总之,随着我国房地产和物业管理行业的迅速发展,物业管理在我们的生活中扮演着越来越重要的角色,物业管理行业有巨大的发展空间,但也存在诸多问题急待解决,服务质量急需提升,否则难以适应社会对物业管理专业化、综合化的要求。

  参考文献:

  [1]胡伯龙,杨韬。物业管理理论与实务[M].北京:机械工业出版社,2008.

  [2]郭世民,周建华。物业管理[M].北京:中国建筑工业出版社,2007.

  [3]姜早龙,张涑贤。物业管理概论[M].武汉:武汉理工大学出版社,2008.

  [4]张瑞敏,吕晓娟。我国物业管理的现状、问题及对策[J].市场论坛,2008,(5):34-35.

  [5]余东萍。我国物业管理的现状及对策[J].洪都科技,2001,(1):49-54.

  篇二:对物业管理公司内控的探讨论文

  摘要:自九十年代以来,我国房地产企业获得了前所未有的迅猛发展。在这一背景下,物业管理公司应运而生。在其发展的近二十年时间里,物业管理公司处于逐渐完善之中。但是,就内部控制而言,依旧存在诸多亟待解决和规范的问题。基于此,本文立足于物业管理公司,以内部控制为视角,进行相关探讨与研究,希望有助于我国物业管理公司的未来发展。

  关键词:物业管理公司;内部控制;研究;规范。

  论文正文:

  对物业管理公司内控的探讨

  一、引言。

  物业管理公司是我国社会发展中,尤其是房地产企业迅猛发展中不可或缺的一种新兴行业。自上世纪90年代至今,物业管理公司在我国的发展已达20余载。但是在内部管理与控制方面尚存在许多不甚完善之处,亟待规范。而加强内部管控,有助于物业管理公司提高运营效率,同时在会计核算等财务管理方面也能更加安全与准确。

  二、物业管理公司实施内部控制的必要性分析。

  (一)有助于物业管理公司的财务检查与财务内控。

  实施内部控制,有助于物业管理公司进行财务检查和财务内控。主要体现在:作为财务监督的主要方式,财务检查通过利用良好内控环境下的会计核算资料,检查物业管理公司财务收支与各类经济活动是否有效、合理合法。而在物业管理公司良好的内控机制下,财务控制得以渗透到公司各个环节与部门,使之更全面。

  (二)有助于物业管理公司及时做出财务计划与财务预测。

  面对激烈的市场竞争与变化莫测的市场经济环境,物业管理公司需在自身发展中及时做好预测与计划,把握市场发展机遇,制定出可行的经营目标。而良好的内部控制能够帮助物业管理公司及时根据市场环境做出成本、利润预测,以及对未来发展和资金运用做出可行性预算,为经营决策提供可靠依据。

  (三)有助于物业管理公司进行资金管理。

  资金管理不仅是财务管理的核心,还是企业有效运营的关键。良好的内部控制机制,有助于物业管理公司进行资金管理。在内控机制的作用下,物业管理公司得以充分考虑资金的余缺情况,充分利用闲置资金,或者根据银行利率的变动趋势合理安排短、长期借款的结构比例。既能有效满足物业管理公司的资金需求,又能降低资金使用成本。

  三、物业管理公司实施内部控制的有效性分析。

  (一)在制度层面上物业管理公司内控较为薄弱。

  目前,我国物业管理公司的内控机制相对薄弱,在制度上尚不健全。主要体现在以下几个方面:第一,目前我国物业管理公司尚没有较为全面完整的内部控制规范,使物业管理公司在内部管理上“各有家法”,无法实现纵向比较;第二,随着市场环境的愈发健全,越来越多的物业管理公司开始逐渐重视内部控制。

  但是,由于物业行业整个大环境内控机制的匮乏,造成物业管理公司在内部管理与控制,以及在财务管理中,都存在一定的不规范、待解决问题;第三,由于房地产市场的影响,我国物业管理公司的组建方式并不统一,导致在财务管理方面,有些物业管理公司实行主办单位的行业财务会计制度,而有些物业公司则是依据自身特点与经营需要,自行建立一系列会计核算科目以及财务管理和内控制度。这种“多模式”化的内部控制形式,并不利于物业管理公司的未来发展与管理。

  (二)物业管理公司的内部控制效率有待提高。

  目前,我国物业管理公司的内部控制依然停留在传统手段,如人工操作。而随着市场的发展,现代企业经营环境日趋复杂,无论是其经营内容还是信息处理工作量都非常大。倘若对其内部控制依旧采取传统人工手段,不仅需要耗费大量人力物力,工作效率也得不到提升。而且,内部控制人员由于需要忙于核对、验证各种数据,可能无暇根据行业环境和物业管理公司的发展需要及时作出预测和分析,从而影响了物业管理公司的未来发展。

  另外,长期处于低效率,可能会造成物业管理公司的内控机制“流于形式”。

  (三)物业管理公司管理者及相关人员对内控重视不足。

  目前,我国物业管理公司的管理者及相关人员对内部控制的重视程度有待提高。而且,由于内控意识的匮乏,使物业管理公司的内控人员普遍素质较低,专业能力十分有限,甚至还存在在岗人员不具备岗位专业知识的情况。造成原因主要源于公司领导对内部控制的认识不足或者对内部控制的认识存在误区。

  有些管理者认为内部控制从属于财务管理,操作人员也应即为公司会计人员,根本不重视内部控制专业队伍的建设。还有些物业管理公司在内控人员的安排上任人唯亲,常常安排一些有关系但专业素质不高的人员担任公司内部控制工作。而这些人员常常一味迎合领导,使内控机制形同虚设。其实,公司管理者及相关操作者的态度往往决定着工作质量的好坏。而这种漠视态度不仅不利于物业管理公司的内部管理与控制,同时也不利于其未来发展与进步。

  四、如何进一步加强物业管理公司的内部控制。

  (一)通过预算控制于“事前”做好内部控制。

  事前控制主要指“预算控制”,即物业管理公司发生经济业务时,要将实际情况与预算目标相比较,倘若物业管理公司发生的业务事项与预算目标不相符,则应予以否决或者提请管理层进行决策。此外,要根据岗位职责赋予每名员工的操作权限,以于业务发生前便能有效落实每项经济业务的人员责任。进行事前控制,能有效提高物业管理公司内部控制的客观性,同时还能克服在控制过程中的“人情障碍”。

  (二)通过业务操作控制与会计内部控制于“事中”做好内部控制。

  事中控制顾名思义,是在经济业务发生过程中所进行的管理工作。根据西蒙(1978年诺贝尔经济学奖得主)的“有限理性”原则:倘若对过程进行良好的控制与管理,那么必能得到理性的结果。可见事中控制的必要性与重要性。事中控制主要通过以下两种程序实施控制,即业务操作控制与会计内部控制。

  (三)通过核对检查相关事项对规范的完成情况于“事后”做好内部控制。

  这种检查核对主要体现在以下几方面:首先,数据核对。将财务部门的数据记录与业务部门的实际情况相核对,通过数据检查其是否相符,此为内部数据核对。此外还可以利用外部数据核对。比如,利用银行的电子对账单,检查物业管理公司实际收付的资金与银行记录是否相符。

  其次,风险监测。根据物业管理公司可能面临的各种风险类型(比如经营风险、筹资风险、市场风险等),设计风险模型,并注意搜集实际风险数据,评估风险对公司的“破坏”程度,生成风险评估报告。再者,检查公司前期计划的完成情况。物业管理公司可以定期将实际绩效与前期设定目标相比较,审核实际与计划的“偏颇”程度,并设定未来发展或改进方向。

  (四)建立健全物业管理公司的内部控制体系。

  建立健全物业管理公司内部控制体系要做好以下几点:首先,建立内部审计部门,开展定期不定期的内部审计工作。通过公司内审,及时找出管理中的工作漏洞和岗位漏洞,尽快筹划解决方案,查漏补缺。同时建立内控岗位责任制,明确各岗位的权力责任,对于内控工作不力的部门和人员,内审部门要严格披露。

  其次,建立内部控制考评机制,对内控工作进行全程监督,根据定期对内控监督审查的结果,进行合理的奖惩,提高各部门参与内控管理的积极性。再者,对公司收费业务合理规范,制定一系列收费管理细则,要求物业收费标准及细则透明化。引用先进的收费软件系统将计费、收费流程信息化,合理界定操作权限,核实收费业务进程,定期向业主公布。

  (五)进行全面分析工作,防范公司潜在风险。

  物业公司通过收取物业管理费获得运营资金。这部分资金除满足正常的运营管理以外,公司还会开展一部分投资活动。投资必然存在风险。物业公司应建立财务分析小组,对投资项目进行全面的财务分析,将投资风险控制在公司可以承受的范围之内。

  同时,财务分析小组应随时关注公司的资产负债水平,了解公司财务运转状况,科学判断公司的经营风险程度,保证运营资金的合理运作,为公司高层的正确决策提供可靠依据。另外,分析小组应与内审部门相互合作,及时查补公司财务制度中的漏洞,防范财务风险。

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